Nieruchomości na wynajem – zasady, korzyści i wady wynajmu mieszkania

#Nieruchomości
22 / 07 / 24

Pandemia COVID-19, wzrost inflacji i nagły napływ uchodźców z Ukrainy – te trzy czynniki w ostatnich latach miały znaczący wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Sytuacja dla wynajmujących jest dziś znacznie lepsza niż przed 2-3 laty, gdyż ceny za wynajem mieszkań są zdecydowanie wyższe. Czy 2024 rok to dobry moment na inwestycję w nieruchomości celem ich wynajmu? Jakie wady i zalety ma ten sposób zarobku? O tym wszystkim piszemy poniżej!

3 czynniki, które zmieniły rynek wynajmu mieszkań

Wbrew pozorom nie każdy z ww. elementów miał negatywny wpływ dla wynajmujących mieszkania. Oczywiście na początku 2020 roku panika i chaos spowodowane zamykaniem uczelni, zakładów pracy i przechodzeniem w tryb home office przyczyniły się do zaburzenia rynku. Wynajem mieszkania stał się mniej opłacalny, na co miały wpływ:

  • ryzyko lub utrata pracy przez część najemców;
  • zmniejszenie dochodów i trudności z opłaceniem czynszu;
  • zwiększenie zainteresowania zakupem nieruchomości, a nie ich wynajmem.

Wynajmujący musieli dopasować strategię do realiów rynku, co spowodowało obniżenie wysokości czynszu za wynajem mieszkania. Sytuacja jednak nie trwała długo, bo po zwiększeniu mobilności mieszkańców wzrosło zainteresowanie wynajmem zwłaszcza w większych miastach.

Eksperci wskazują na nagłą zmianę w wynajmie mieszkań od momentu wybuchu wojny na Ukrainie w 2022 roku. Według statystyk do Polski trafiło 2,3 miliona osób, z czego niemal 1 milion pozostał na stałe w kraju. Tak duży napływ osób z zewnątrz, przy jednoczesnej potrzebie znalezienia tymczasowego schronienia, spowodował, że na wynajem mieszkania kandydaci decydowali się w kilka godzin od pojawienia się ogłoszenia. To oczywiście sprawiło znaczący wzrost wysokości czynszu miesięcznego.

Czy w 2024 roku nadal opłaca się wynajmować mieszkanie?

Na rynek wynajmu nieruchomości w 2024 roku może wpłynąć kilka czynników. Eksperci powołują się na obniżenie inflacji przy jednoczesnym wzroście płac oraz zwiększeniu dostępności kredytów hipotecznych. Wszystkie te czynniki powodują, że zwiększa się popyt na zakup nieruchomości, co nie musi pozytywnie odbić się na wynajmie mieszkań.

Z drugiej jednak strony w 2024 roku zauważa się zmniejszoną ilość wydawanych pozwoleń na budowę. Deweloperzy zmagają się z wysokimi kosztami budowy osiedli i pojedynczych bloków, co zmniejsza dostępną ilość lokali mieszkalnych na rynku. Taki kierunek zmian jest pozytywny dla wynajmujących, ponieważ powoduje spadek dostępnych nieruchomości do wynajęcia, a co za tym idzie zwiększenie wysokości czynszu.

Jakie są największe korzyści z wynajęcia mieszkania?

Polacy nadal w dużym stopniu kupują mieszkania, by w krótkiej perspektywie je wynająć. Liczby pokazują, że na przełomie 2023 i 2024 roku co najmniej wszystkich transakcji związanych z zakupem mieszkania (na rynku pierwotnym i wtórnym) dotyczyła przeznaczenia nieruchomości na wynajem. W pewnym momencie (IV kwartał 2023 roku) odsetek ten wynosił nawet 48%, co oznacza, że niemal połowa właścicieli chciała wynająć zakupione mieszkanie lub w inny sposób przeznaczyć je na inwestycje.

Nieruchomości na wynajem – korzyści

Z czego wynika tak duże zainteresowanie modelem wynajmu mieszkania po zakupie? Oto kilka kluczowych korzyści:

  1. Dochód pasywny. To nic innego jak stały przypływ środków pieniężnych przy wykonaniu jednorazowej akcji (w tym przypadku zakup nieruchomości). Wynajmujący mieszkanie może wykorzystać comiesięczny czynsz do opłacania rat kredytu hipotecznego lub korzystać z dodatkowych środków finansowych przy jednoczesnym posiadaniu nieruchomości.
  2. Przewidywany wzrost wartości lokalu. W ogromnej większości przypadków mieszkania drożeją, co przekłada się na późniejszy zysk przy odsprzedaży przy jednoczesnym wcześniejszym zarobku z regularnego czynszu.
  3. Bezpieczne lokowanie kapitału. Inflacja i wzrost kosztów utrzymania najczęściej rosną wraz z wysokością czynszu. Dlatego wynajmujący nie musi obawiać się spadku comiesięcznego zysku, gdyż ten najczęściej z roku na rok (lub rzadziej) rośnie.
  4. Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. Wynajem mieszkania jest stosunkowo bezpieczną inwestycją, zwłaszcza gdy sporządzisz odpowiednio skonstruowaną umowę wynajmu. Nawet w przypadku nagłych problemów życiowych, możesz sprzedać lokal, by odzyskać środki finansowe.

Oczywiście każda inwestycja ma swoje wady. Dlatego przyjrzymy się teraz potencjalnym minusom zakupu mieszkania pod kątem jego wynajmu.

Dlaczego wynajem mieszkania nie zawsze jest opłacalny?

Gdy rynek się ustabilizuje, a sytuacja życiowa inwestora jest przewidywalna, wynajem nieruchomości to sprawdzony sposób na bezpieczny zarobek. Jednak w pewnych okolicznościach wynajęcie lokalu może przynieść pewne trudności.

  • Brak płynności finansowej najemcy. To jedna z największych obaw wynajmujących. Najemca po utracie pracy może nagle przestać opłacać czynsz. Inwestor powinien zawrzeć w umowie jasne warunki rozwiązania umowy oraz postanowienia dotyczące eksmisji w przypadku nieopłacania czynszu. Jedną z form ochrony interesów wynajmującego jest sporządzenie umowy o najem okazjonalny, która umożliwia łatwiejsze i szybsze przeprowadzenie eksmisji. Dla prawidłowego sporządzenia umowy wcześniej warto skonsultować się z prawnikiem.
  • Powstanie kosztownych szkód w mieszkaniu. Nawet najbardziej szczegółowa rozmowa z potencjalnym najemcą nie da inwestorowi pewności, czy osoba ta jest godna zaufania. Dlatego przed wynajęciem mieszkania należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy i udokumentować stan pomieszczeń oraz wyposażenia najlepiej w formie listy i zdjęć.
  • Ryzyko straty przy nagłej sprzedaży. Mieszkanie można sprzedać, jednak czas potrzebny na znalezienie chętnego zależy zwłaszcza od ceny. Gdy zachodzi potrzeba nagłej sprzedaży, konieczne może być obniżenie ceny poniżej progu zwrotu.

Czy warto kupić mieszkanie pod wynajem – wnioski

Decyzja o zakupie mieszkania pod wynajem jest w dużej mierze sumą zalet i wad tego rozwiązania. Kluczowe znaczenie mają stopień dywersyfikacji oraz udział procentowy kapitału poświęconego na zakup. Jeśli chcesz przeznaczyć wszystkie posiadane środki lub zdecydowaną ich większość (np. 90%) na zakup mieszkania pod wynajem, w sytuacji kryzysowej możesz czuć nacisk na sprzedaż po niższej cenie niż zakup.

Zapytaj siebie o cel takiej inwestycji – czy chcesz stworzyć portfel nieruchomości i budować kapitał na bazie comiesięcznego czynszu? A może zakup mieszkania ma związek z ochroną dostępnych środków, by nie tracić na ich przechowywaniu na nisko oprocentowanym koncie oszczędnościowym?

Cele inwestycyjne są różne. Może się jednak okazać, że inne narzędzia finansowe, takie jak pożyczki inwestorskie, zapewnią m.in. większą płynność. Dowiedz się więcej o tej formie finansowania w nadchodzącym artykule – bądź na bieżąco! 

Źródła: